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Loué ou squatté, un appartement peut toujours se vendre. Question de prix et de méthode...

Estimation d'un appartement occupé

L'estimation d'un bien occupé se fait principalement sur la base de la rentabilité et du risque spécifique au bien.
Si la rentabilité d'un appartement loué à un locataire qui paye régulièrement son loyer ne pose pas de problème, il n'en est pas de même pour un appartement squatté ou occupé par un locataire mauvais payeur. De plus, il est fréquent -voire constant !- que le bien nécessite des travaux de remise en état.

Cette rentabilité devra donc tenir compte de tous les éléments suivants :

• montant du loyer potentiel,
  
• montant des travaux à réaliser pour que le bien soit louable,
• coût de la procédure d'éviction,
• durée de cette procédure,
• coût de l'immobilisation financière jusqu'à résolution du problème,
• et enfin niveau et coût du risque.

Cette méthode est un peu complexe à manipuler, mais c'est la seule qui soit adaptée à un bien squatté ou occupé par un mauvais payeur.

La vente du bien

La vente d'un bien occupé est délicate. En effet, l'occupant bénéficie parfois -pas systématiquement- d'un droit préférentiel à acheter le bien. Il est donc important de bien connaître quand et comment lui signifier ce droit. Une part importante des contentieux des tribunaux vient du non-respect de la forme -très précise- utilisée par le propriétaire pour signifier ce droit.
Les questions du dépôt de garantie, de l'arriéré éventuel de loyers, et de la qualité annoncée du locataire ("il paye très bien son loyer") sont déterminantes pour que la vente se conclue sans difficulté.

CE QUE VOUS APPORTE SAINT DENIS IMMOBILIER

SAINT DENIS IMMOBILIER maîtrise parfaitement la vente de biens occupés, et notamment leur évaluation :

• Elle gère près de 800 biens sur la ville et les environs et connait parfaitement les attentes des investisseurs, tant en termes de rentabilité locative qu'en termes de qualité de biens,
  
• Son portefeuille de clients représente autant d'acheteurs potentiels pour votre bien,
  
• L'agence est rompue aux questions relatives aux procédures à l'encontre des squatteurs et des impayés, elle connaît précisément les coûts, les délais et les risques liés à ces problèmes,
  
• Elle peut vous proposer, sous condition, de gérer entièrement les situations délicates, même si vous n'êtes pas client de l'agence.
  
  SAINT DENIS IMMOBILIER est la seule agence à vous proposer ce service !

Les estimations de SAINT DENIS IMMOBILIER font l'objet d'un rapport écrit, détaillé et argumenté.
Et en plus, elles sont GRATUITES !

L'estimation d'un appartement se fait par trois approches différentes :

Le prix au M2 à Saint Denis

Le prix au M2 n'a de sens que pour des biens dans des états comparables et dans le même quartier. Or, le parc privé à Saint-Denis est tel qu'au sein d'un même immeuble, l'état et l'aménagement de deux appartements peut engendrer des écarts de valeur de plus de 20% !
Ainsi, le prix au M2 à Saint Denis varie de 1.500 € à plus de 4.000 €. L'hyper centre en bon état est très côté, les ensembles de la périphérie des années 70 / 80 l'étant beaucoup moins.
De même, la plus-value pour les petites surfaces est très importante.
Un beau 2 pièces libre de 35 m2 dans un immeuble en bon état, en centre-ville, dépassera souvent les 3.500 € le M2.
Le même appartement, loué, dans un immeuble mal entretenu (hélas courant à Saint Denis) aura du mal à se vendre 2.500 € -voire 2.000 €- le M2...

La rentabilité

Même s'il est destiné à la résidence principale, un achat immobilier doit aussi être considéré sous l'aspect "rentabilité".
Celle-ci se calculera "nette avant impôts" par rapport à l'investissement total. Actuellement, 6% est une bonne rentabilité pour un investissement locatif à Saint Denis. Elle avoisinait les 8% il y a 4 ans.
Bien évidemment, la plus-value potentielle est aussi à examiner : un appartement sous-loué présentera une rentabilité inférieure, mais se vendra aussi à un prix inférieur à celui du marché, avec donc une réelle plus-value au moment du départ du locataire.
Enfin, si l'appartement est squatté ou occupé par un locataire mauvais payeur, le manque à gagner, le coût de la procédure et le temps nécessaire à la régularisation de la situation sont aussi pris en compte.

La valeur comparée

Cette méthode consiste à identifier le prix des biens identiques en vente à un moment donné : quelque part, c'est la méthode incontournable...

Ces trois évaluations étant obtenues, l'estimation du bien à vendre sera faite par une "moyenne" prenant plus ou moins en compte chacune de ces estimations.

CE QUE VOUS APPORTE SAINT DENIS IMMOBILIER

Saint Denis Immobilier vous offre plusieurs avantages :

• Vous vous adressez à l'agence de référence de SAINT DENIS, avec 2 agences sur la ville et 9 collaborateurs,
  
• Vous travaillez avec une agence FNAIM, gage de sérieux et fiabilité dans l'immobilier,
  
• Vous profitez de son expérience dans le domaine de l'investissement locatif, l'agence gérant près de 800 biens sur la ville et les environs,
  
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