L'estimation d'un appartement se fait par trois approches différentes :

Le prix au M2 à Saint Denis

Le prix au M2 n'a de sens que pour des biens dans des états comparables et dans le même quartier. Or, le parc privé à Saint-Denis est tel qu'au sein d'un même immeuble, l'état et l'aménagement de deux appartements peut engendrer des écarts de valeur de plus de 20% !
Ainsi, le prix au M2 à Saint Denis varie de 1.500 € à plus de 4.000 €. L'hyper centre en bon état est très côté, les ensembles de la périphérie des années 70 / 80 l'étant beaucoup moins.
De même, la plus-value pour les petites surfaces est très importante.
Un beau 2 pièces libre de 35 m2 dans un immeuble en bon état, en centre-ville, dépassera souvent les 3.500 € le M2.
Le même appartement, loué, dans un immeuble mal entretenu (hélas courant à Saint Denis) aura du mal à se vendre 2.500 € -voire 2.000 €- le M2...

La rentabilité

Même s'il est destiné à la résidence principale, un achat immobilier doit aussi être considéré sous l'aspect "rentabilité".
Celle-ci se calculera "nette avant impôts" par rapport à l'investissement total. Actuellement, 6% est une bonne rentabilité pour un investissement locatif à Saint Denis. Elle avoisinait les 8% il y a 4 ans.
Bien évidemment, la plus-value potentielle est aussi à examiner : un appartement sous-loué présentera une rentabilité inférieure, mais se vendra aussi à un prix inférieur à celui du marché, avec donc une réelle plus-value au moment du départ du locataire.
Enfin, si l'appartement est squatté ou occupé par un locataire mauvais payeur, le manque à gagner, le coût de la procédure et le temps nécessaire à la régularisation de la situation sont aussi pris en compte.

La valeur comparée

Cette méthode consiste à identifier le prix des biens identiques en vente à un moment donné : quelque part, c'est la méthode incontournable...


Ces trois évaluations étant obtenues, l'estimation du bien à vendre sera faite par une "moyenne" prenant plus ou moins en compte chacune de ces estimations.

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