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Comment vendre un appartement occupé ?

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Estimation et vente d'un appartement occupé

Loué ou squatté, un appartement peut toujours se vendre. Question de prix et de méthode...

Estimation d'un appartement occupé

L'estimation d'un bien occupé se fait principalement sur la base de la rentabilité et du risque spécifique au bien. 
Si la rentabilité d'un appartement loué à un locataire qui paye régulièrement son loyer ne pose pas de problème, il n'en est pas de même pour un appartement squatté ou occupé par un locataire mauvais payeur. De plus, il est fréquent - voire constant ! - que le bien nécessite des travaux de remise en état. 

Cette rentabilité devra donc tenir compte de tous les éléments suivants :

  • montant du loyer potentiel,
  • montant des travaux à réaliser pour que le bien soit louable,
  • coût de la procédure d'éviction,
  • durée de cette procédure,
  • coût de l'immobilisation financière jusqu'à résolution du problème,
  • et enfin niveau et coût du risque.

Cette méthode d’analyse peut sembler un peu complexe à maîtriser, mais c'est la seule qui est adaptée à un bien squatté ou occupé par un mauvais payeur. 

Si vous préférez libérer votre bien, Saint-Denis Immobilier a une parfaite connaissance des procédures à mettre en œuvre pour obtenir la libération d’un bien squatté. L’agence pourra gérer pour vous toute la procédure quel que soit le lieu de votre bien.

La vente du bien

La vente d'un bien occupé est délicate. En effet, l'occupant bénéficie parfois - pas systématiquement - d'un droit préférentiel à acheter le bien. Il est donc important de bien connaître quand et comment lui signifier ce droit. Une part importante des contentieux des tribunaux vient du non-respect de la forme - très précise - utilisée par le propriétaire pour signifier ce droit.

À noter que si vous notifiez à votre locataire un droit qu’il n’a pas, il en devient automatiquement titulaire et vous pouvez vous retrouver dans une situation délicate.

Les questions du dépôt de garantie, de l'arriéré éventuel de loyers, et de la qualité annoncée du locataire ("il paye très bien son loyer") sont déterminantes pour que la vente se conclue sans difficulté.

Saint-Denis Immobilier gère des biens immobiliers pour le compte de centaines d’investisseurs : il y a peut-être parmi eux le futur acquéreur du vôtre !