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Ce que vous devez savoir sur le prix au M² à Saint-Denis

Le prix au M² n'a de sens que pour des biens dans des états comparables et dans le même quartier. Or, le parc privé à Saint-Denis est tel qu'au sein d'un même immeuble, l'état et l'aménagement de deux appartements peut engendrer des écarts de valeur de plus de 20% !

Ainsi, le prix au M² à Saint-Denis varie de 1.500 € à plus de 4.500 € ! L'hyper centre en bon état est très côté, les ensembles de la périphérie des années 70 / 80 le sont beaucoup moins.

De même, la plus-value pour les petites surfaces est très importante. 

Un beau 2 pièces libre de 35 m² dans un immeuble en bon état, en centre-ville, pourra dépasser les 4.000 € le M².
Le même appartement, loué, dans un immeuble mal entretenu (e qui est, hélas, courant à Saint-Denis) aura du mal à se vendre 2.500 € - voire 2.000 € - le M²...

La 1ère méthode d’évaluation d’un bien immobilier consiste donc à partir du prix moyen au M2 observé dans le quartier, et ensuite à modifier ce prix moyen en fonction des caractéristiques du bien à estimer. Par exemple, s’il s’agit d’un appartement situé en dernier étage avec ascenseur et vue dégagée, une plus-value sera appliquée alors que ce sera au contraire une moins-value si on étudie le prix d’un logement en rez-de-chaussée sur rue.

La rentabilité

Même s'il est destiné à la résidence principale, un achat immobilier doit aussi être considéré sous l'aspect "rentabilité".

Celle-ci se calculera "nette avant impôts" par rapport à l'investissement total. Actuellement, 5% à 6% est une bonne rentabilité pour un investissement locatif à Saint-Denis.

Bien évidemment, la plus-value potentielle est aussi à examiner : un appartement loué en-dessous du prix marché présentera une rentabilité inférieure, mais se vendra aussi à un prix inférieur à celui du marché, avec donc une réelle plus-value au moment du départ du locataire. 
Enfin, si l'appartement est squatté ou occupé par un locataire mauvais payeur, le manque à gagner, le coût de la procédure et le temps nécessaire à la régularisation de la situation seront aussi pris en compte.

Cette 2e méthode d’évaluation sera particulièrement utilisée pour les biens destinés à être loués.

La valeur comparée

Cette méthode consiste à identifier le prix des biens identiques en vente à un moment donné : quelque part, c'est la méthode incontournable...

Ces trois évaluations étant obtenues, l'estimation du bien à vendre sera faite par une "moyenne" prenant plus ou moins en compte chacune de ces estimations.

L'agence Saint-Denis Immobilier est équipée d'un logiciel permettant le développement de ces 3 méthodes d'évaluation : votre dossier d’estimation vous les détaillera.

 

Pour obtenir un dossier détaillé
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