Expertise immobiliere

Votre agence immobilière FNAIM en Seine-Saint-Denis

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Michel LECAT

Expert Immobilier
En Seine-Saint-Denis & Normandie

Nous pouvons réaliser pour vous une expertise en valeur vénale de votre bien immobilier. Cette expertise est faite lorsqu’il s’agit de faire valoir cette valeur lors d’un divorce, d’une donation, d’une succession, d’un partage, etc. ou quand les estimations qui vous sont proposées ne vous semblent pas fiables.

Cette expertise est faite à partir de plusieurs méthodes d’évaluation, et son résultat peut différer d’une simple estimation. Elle a surtout pour elle d’être beaucoup plus fouillée et détaillée que l’avis de valeur donné par l’agent immobilier.

Les expertises peuvent être produites en justice – elles sont parfois demandées par le juge. Elles sont réalisées par Michel LECAT, Expert Immobilier diplômé par le Centre National de l’Expertise, qui possède une assurance Responsabilité Civile adaptée à cette activité.

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Expert Immobilier
Diplômé du Centre National de l’Expertise

Méthodes

L’analyse comparative

La valeur du bien est déterminée à partir de la valeur de cession de biens comparables dans le secteur, voire, pour les copropriétés, dans le même immeuble ou dans des immeubles équivalents. L’expert collecte ces valeurs auprès de l’Administration, du cadastre et/ou des notaires, élimine des valeurs qui semblent hors normes, et détermine un prix moyen du m2 qu’il applique au bien à expertiser.

Cette méthode est assez efficace mais doit être appréhendée avec précaution quand le marché fluctue beaucoup à la hausse comme à la baisse, ou quand il s’agit d’un bien atypique.

La qualité des références est aussi un élément déterminant dans le résultat.

La méthode hédoniste

Cette méthode permet une approche assez précise de la valeur vénale. Elle consiste, à partir d’un prix moyen constaté dans la commune, à appliquer des plus-values ou des moins-values en fonction d’une multitude de critères. La qualité de l’immeuble, les charges, le moyen de chauffage, l’étage, l’exposition, l’environnement sont notamment pris en compte.

La pondération de chacun des critères est un élément important dans cette expertise et cette pondération est différente en fonction des régions.

La méthode par capitalisation

Il s’agit ici de calculer la rentabilité d’un logement comparativement à la rentabilité moyenne du secteur. L’Expert immobilier connait cette rentabilité moyenne qui fait l’objet de publications. Il estime alors la valeur locative du bien, et détermine quel devrait être le prix de vente du bien pour qu’il soit conforme à cette rentabilité.

Cette méthode est bien entendu particulièrement adaptée aux biens d’investissements. Il peut toutefois être risqué de l’utiliser seule, la rentabilité d’un bien pouvant aussi découler de son potentiel de plus-value.

La reconstruction

Comme son nom l’indique, cette méthode calcule la valeur vénale d’un bien à partir du prix du terrain et du coût de reconstruction de ce qui est édifié dessus. Bien entendu, un coefficient de vétusté doit être appliqué pour tenir compte de l’âge de la construction.

Certains écueils doivent être évités, notamment pour ce qui concerne le terrain : certaines maisons sont construites sur des terrains qui ont une principale utilité d’agrément et n’ont pas vocation à être utilisés pour leur potentiel de construction. Il faut donc manipuler la valeur de ces terrains avec précaution.

Le coût de l’expertise

Une expertise immobilière peut être simple à réaliser ou au contraire très complexe à faire.

Il n’est donc pas possible d’avoir une « grille tarifaire » standard pour cette prestation, chaque situation doit donner lieu à un devis qui prendra en compte le temps passé par l’Expert sur le dossier.

Ceci étant dit, la majorité des expertises sont tarifées entre 700 € TTC et 2000 € TTC.

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Michel LECAT, Expert Immobilier

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SAINT-DENIS IMMOBILIER
4.6
Basé sur 123 avis
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BLANCHEISWHITE
BLANCHEISWHITE
16:55 25 May 20
Je recommande vivement l'Agence Saint-Denis... Immobilier que je tiens à remercier. L'équipe est à l'écoute, disponible (même en dehors des horaires de travail) et vous soutient dans vos recherches et démarches. Ils ont été d'un très grand professionnalisme, et d'une extrême bienveillance et gentillesse. J'ai trouvé l'appartement de mes rêves et ils ont tout fait pour que je puisse l'acheter. Merci pour tout !plus
Lotfi Achir
Lotfi Achir
15:31 09 Jan 20
Un grand merci à Mr FERTANE et toute... l’équipe. Agence très sérieuse et très professionnel.plus
Djamel A
Djamel A
20:58 23 Nov 19
Je tiens à remercier l'agence Saint Denis... Immobilier et plus particulièrement Mr FERTANE qui est un grand professionnel, disponible et toujours à l'écoute. Grâce à ses conseils perspicaces, nous avons vendu très rapidement notre maison. Nous ferons bien évidemment appel à ses talents pour notre future acquisition. Je recommande chaudement cette agence.Encore merci à vous et à votre équipe.plus
jean gauthier
jean gauthier
23:11 08 Oct 19
Toute l’équipe de saint Denis immobilier a... été des plus professionnel. Ils se sont occupés des visites avec célérité . Ils ont aussi aidé l’acheteur à trouver un financement ce qui a grandement facilité la signature de l’acte de vente. De plus , nous avons été toujours accueillis avec gentillesse à l’agence. Un grand merciplus
Patrik Martin
Patrik Martin
11:31 29 Jul 19
Révisé en 5 étoiles suite à une erreur de ma... part sur mon ancien avis.plus
mohamed mustafa
mohamed mustafa
22:51 27 Jun 19
useful
benji fefer
benji fefer
11:47 13 Jun 19
Une agence à recommander et l'équipe M.... FERTANE/ Mme SIBBILLE d'un grand professionnalisme, à l'écoute et qui suivent du début à la fin le dossier. Un soulagement pour un vendeur. Merci pour votre travail et votre attention.plus
M Nagu
M Nagu
11:09 28 May 19
Équipe très professionnelle. Mme Sibbille et M.... Fertane font un excellent travail, sérieux et précis. Ils ne poussent pas à un achat précipité dans un marché pourtant très tendu actuellement dans le centre historique de Saint Denis. Il y a de l’écoute, de l’échange, ce qui est assez rare dans cette profession. Et surtout de l’honnêteté. Et comme l’a dit une professionnelle, ils prennent le temps. Ce qui a été très agréable et confortable dans le cadre de notre achat. Vraiment une agence à recommander.plus
Fanny dal magro
Fanny dal magro
15:41 27 May 19
Le responsable et l'assistante de l'agence sont... très sérieux et efficaces. Ils portent une grande attention aux demandes du client.Un sans faute très appréciable.plus
Marie
Marie
22:50 24 May 19
D'ordinaire, je n'aime guère les agents... immobilier, je ne leurs fait pas confiance, ai tendance à penser qu'ils ont un penchant avéré pour l'escroquerie, les rapports de flatterie et l'hypocrisie. Ce n'est pas le cas des professionnels de l'agence "Saint Denis Immobilier". Monsieur Fertane et sa collègue, Madame Sibbille, sont des gens gentils, à l'écoute, attentifs à votre demande et bienveillants. Ils font, encore, un travail sérieux, de qualité et dans le souci de vos attentes. Enfin, ils ne cherchent pas à vous rouler, annoncent des prix corrects sans tenter de faire gonfler le marché, ils ne sont pas pressés, ils sont arrangeants quand vous en avez besoin, se sont des personnes très professionnelles, respectueuses et surtout, ils aiment Saint Denis avant même de penser à vendre ses appartements. Un grand merci à eux pour leurs qualités d'être.plus
Maria Lewit
Maria Lewit
08:57 09 Oct 15
Entrusted them with one of my apartments for... sale. We signed the final sales contract a few weeks after signing the mandate. They also manage one of my apartments for rent. Good communication with themplus
Amandine Levecque
Amandine Levecque
11:30 01 Dec 13
Très bon contact, les informations –fiscales... notamment- ont été les plus complètes et les plus précises de toutes les agences que j'ai interrogées.plus
Avis suivants

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