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Expertise immobiliere

Votre agence immobilière FNAIM en Seine-Saint-Denis

Michel LECAT

Expert Immobilier
En Seine-Saint-Denis & Normandie

Nous pouvons réaliser pour vous une expertise en valeur vénale de votre bien immobilier. Cette expertise est faite lorsqu’il s’agit de faire valoir cette valeur lors d’un divorce, d’une donation, d’une succession, d’un partage, etc. ou quand les estimations qui vous sont proposées ne vous semblent pas fiables.

Cette expertise est faite à partir de plusieurs méthodes d’évaluation, et son résultat peut différer d’une simple estimation. Elle a surtout pour elle d’être beaucoup plus fouillée et détaillée que l’avis de valeur donné par l’agent immobilier.

Les expertises peuvent être produites en justice – elles sont parfois demandées par le juge. Elles sont réalisées par Michel LECAT, Expert Immobilier diplômé par le Centre National de l’Expertise, qui possède une assurance Responsabilité Civile adaptée à cette activité.


Expert Immobilier
Diplômé du Centre National de l’Expertise

Méthodes

L’analyse comparative

La valeur du bien est déterminée à partir de la valeur de cession de biens comparables dans le secteur, voire, pour les copropriétés, dans le même immeuble ou dans des immeubles équivalents. L’expert collecte ces valeurs auprès de l’Administration, du cadastre et/ou des notaires, élimine des valeurs qui semblent hors normes, et détermine un prix moyen du m2 qu’il applique au bien à expertiser.

Cette méthode est assez efficace mais doit être appréhendée avec précaution quand le marché fluctue beaucoup à la hausse comme à la baisse, ou quand il s’agit d’un bien atypique.

La qualité des références est aussi un élément déterminant dans le résultat.

La méthode hédoniste

Cette méthode permet une approche assez précise de la valeur vénale. Elle consiste, à partir d’un prix moyen constaté dans la commune, à appliquer des plus-values ou des moins-values en fonction d’une multitude de critères. La qualité de l’immeuble, les charges, le moyen de chauffage, l’étage, l’exposition, l’environnement sont notamment pris en compte.

La pondération de chacun des critères est un élément important dans cette expertise et cette pondération est différente en fonction des régions.

La méthode par capitalisation

Il s’agit ici de calculer la rentabilité d’un logement comparativement à la rentabilité moyenne du secteur. L’Expert immobilier connait cette rentabilité moyenne qui fait l’objet de publications. Il estime alors la valeur locative du bien, et détermine quel devrait être le prix de vente du bien pour qu’il soit conforme à cette rentabilité.

Cette méthode est bien entendu particulièrement adaptée aux biens d’investissements. Il peut toutefois être risqué de l’utiliser seule, la rentabilité d’un bien pouvant aussi découler de son potentiel de plus-value.

La reconstruction

Comme son nom l’indique, cette méthode calcule la valeur vénale d’un bien à partir du prix du terrain et du coût de reconstruction de ce qui est édifié dessus. Bien entendu, un coefficient de vétusté doit être appliqué pour tenir compte de l’âge de la construction.

Certains écueils doivent être évités, notamment pour ce qui concerne le terrain : certaines maisons sont construites sur des terrains qui ont une principale utilité d’agrément et n’ont pas vocation à être utilisés pour leur potentiel de construction. Il faut donc manipuler la valeur de ces terrains avec précaution.

Le coût de l’expertise

Une expertise immobilière peut être simple à réaliser ou au contraire très complexe à faire.

Il n’est donc pas possible d’avoir une « grille tarifaire » standard pour cette prestation, chaque situation doit donner lieu à un devis qui prendra en compte le temps passé par l’Expert sur le dossier.

Ceci étant dit, la majorité des expertises sont tarifées entre 700 € TTC et 2000 € TTC.

Michel LECAT, Expert Immobilier

SAINT-DENIS IMMOBILIER IconSAINT-DENIS IMMOBILIER

58 Rue Gabriel Péri, Saint-Denis

4,7 153 reviews

  • Avatar Jean-Christophe Couillet ★★★★★ il y a moins d'une semaine
    Je suis très satisfait de l’agence Saint-Denis Immobilier avec qui j’ai noué une véritable relation de confiance. Monsieur Fertane est un professionnel … Tout lire de l’immobilier à l’écoute, disponible et sérieux. .
  • Avatar Olivier Tesquet ★★★★★ il y a 2 mois
    Prestations sérieuses, communication fluide et arrangeante, tout fut satisfaisant. Merci à M. Fertane pour son professionnalisme.

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